由於全球經濟放緩，時尚集團和彩妝集團業績表現未如理想，當中Kering集團、LVMH集團、以及Richemont集團的財務報告亦讓資本市場感到恐慌，而且僅僅只是Bernard Arnault、François-Henri Pinault和Françoise Bettencourt Meyers，他們的個人資產已經蒸發超過七百億美金。儘管眾多時尚品牌不惜一切調整價格，藉此釋放利潤空間，最後卻是失敗告終。最近Kering集團透過外部融資創立地產集團，並且開始投資核心地段，那麼「Real Property」如何成為時尚集團的「兵家必爭之地」？
〝核心地段的稀缺性質〞
近年時尚集團總會投資核心地段開設旗艦店，就像紐約的Fifth Avenue、倫敦的New Bond Street、米蘭的Via Montenapoleone和巴黎的Avenue des Champs-Élysées等等。始終核心地段的物業猶如鳳毛麟角，堪稱稀缺資源，時尚品牌往往需要花費時間等待，亦是為何LVMH集團曾於2007年花費六千萬美金購買743 Fifth Avenue的物業，並且作為Louis Vuitton位於紐約的旗艦店，同時亦於Fifth Avenue附近開設Louis Vuitton的Pop-Up Store。除了LVMH集團外，近年Kering集團和Prada集團各自花費將近十億美金購買Fifth Avenue的物業，而且時尚界傳言CHANEL和LVMH集團將會競爭745 Fifth Avenue的物業，足以證明Fifth AvenueFifth Avenue已經逐漸成為時尚品牌、珠寶品牌和腕錶品牌的「兵家必爭之地」。例如LVMH集團曾經花費超過一億美金，重新裝潢Tiffany & Co.的旗艦店，特別邀請Peter Marino和重松象平攜手合作，分別負責設計內部空間，以及翻新核心結構和通道設施，最後更名「The Landmark」！
〝花費四十億歐元投資核心地段〞
若果LVMH集團積極佈局美國市場，那麼Kering集團則是押注意大利市場。2024年1月，Kering集團花費超過二十億歐元購買Fifth Avenue和Via Monte Napoleone的物業，亦於2023年收購35 Avenue Montaigne和235 Rue Saint-Honoré。短短兩年時間，Kering集團至少運用將近四十億歐元投資「Real Property」，導致Kering集團就算不再進行任何收購行動，債務還是高達一百億歐元，而且最近Agenzia delle Entrate開始調查Kering集團旗下的Alexander McQueen。始終Bottega Veneta和Gucci因為稅務問題，支付十四億歐元達成和解協議，因此遑論Kering集團是否願意重新擁抱「長期主義」，但是Artémis先後投資Creative Artists Agency和Valentino，François-Henri Pinault確實缺乏足夠的現金流量支援Kering集團。雖然Kering集團曾經嘗試剝離「Real Property」，藉此解決債務問題，最後卻是失敗告終，亦讓Kering集團決定透過外部融資創立地產集團，分別負責時尚業務和地產業務，同時保留核心地段的使用權利！
〝為何需要「Real Property」〞
自從2023年開始，眾多時尚集團花費將近一百億美金爭奪紐約的Fifth Avenue、米蘭的Via Monte Napoleone、以及巴黎的Avenue des Champs-Élysées。始終時尚品牌、珠寶品牌和腕錶品牌都是需要擁有能夠讓人留下深刻印象的「重要地標」，就像CHANEL的31 Rue Cambon、Dior的30 Avenue Montaigne和Tiffany & Co.的727 Fifth Avenue，因此若果只是租賃合約，時尚集團幾乎不會浪費龐大的時間和資金，帶來猶如Dior位於30 Avenue Montaigne的旗艦店。由此可見，Kering集團投資核心地段的物業，顯然就是為了開設旗艦店。例如巴黎的235 Rue Saint-Honoré，將會作為Gucci的旗艦店。至於Via Monte Napoleone 8，會否開設Balenciaga、Bottega Veneta、Gucci、或是Saint Laurnet的旗艦店，還是未知之數。不過隨著Via Monte Napoleone的租金超越Fifth Avenue，「Real Property」確實逐漸成為時尚集團的「兵家必爭之地」。除了避免昂貴的租金外，時尚品牌亦會致力打造全球最大的旗艦店，並且提供奢華的購物體驗！
〝時尚集團的長期投資〞
其實除了紐約的Fifth Avenue、倫敦的New Bond Street、米蘭的Via Montenapoleone和巴黎的Avenue des Champs-Élysées等等核心地段外，近年就連Galleria Vittorio Emanuele II同樣展現龐大的商業價值。短短二十年時間，Galleria Vittorio Emanuele II的租金收入增長超過十倍，達到每年八千萬歐元。這次Dior花費每年五百萬歐元，成功奪取曾經屬於Versace的店鋪位置，足以證明只有投資核心地段的物業，才會獲得真正的使用權利，亦是一種穩定的長期投資！
© Mo & Wo Limited. 版權所有，嚴禁轉載